قانون اجاره بها بدون ضمانت اجرا؛ کاغذی بدون قدرت

به گزارش خبرنگار سرویس اجتماعی زمان، موضوع مسکن از ابعاد متعددی مانند اجاره بها،عرضه و تقاضا قابل بررسی است، در حال حاضر، ما با چالش‌های ساختاری در هر دو بخش عرضه و تقاضا مواجه هستیم و تا زمانی که آمار دقیق خانه‌های خالی در کشور و همچنین میزان تقاضای واقعی افرادی که برای سکونت به دنبال مسکن هستند و نه برای انباشت سرمایه مشخص نشود، نمی‌توان راهکارهای کارآمدی ارائه کرد، در واقع، بخشی از تقاضا در بازار، ناشی از فعالیت سوداگرانی است که مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای برای ذخیره ارزش در نظر می‌گیرند و با احتکار، عرضه را محدود کرده و قیمت را بالا می‌برند.

از سوی دیگر، با نوسانات بازار طلا و ارز، بخش مسکن نیز همواره به عنوان سومین بازارِ تحت تأثیر رفتارهای سوداگرانه، دچار نوسانات شدید و جهش‌های ناگهانی می‌شود.

بحران قیمت در چرخه اجاره و خرید

اما به باور کارشناسان هنگامی که تقاضا افزایش پیدا کند و عرضه با آن تناسب نداشته باشد، آسیب مستقیم به قیمت وارد می‌شود؛ قاسمی عضو کمیسیون عمران معتقد است؛ این آسیب هم قیمت خرید و فروش و هم نرخ سکونت موقت یعنی اجاره‌بها را در بر می‌گیرد.

به گفته وی؛ هرگونه قانون‌گذاری، دستورالعمل یا بخشنامه‌ای در این حوزه، باید لزوماً مبتنی بر واقعیت‌های اقتصادی موجود باشد.

نقد دستورالعمل‌ها

این نماینده مجلس ادامه می دهد؛این انتظار غیرمنطقی است که در فصلی از سال که مسکن با رشد ۷۰ درصدی مواجه شده، بخشنامه‌ای صادر شود و افزایش اجاره‌بها را تنها به ۲۵ درصد محدود کند، این نوع رویکرد، با واقعیت‌های میانگین کشوری همخوانی نداشته و از نظر اقتصادی نیز پذیرفتنی نیست.

قاسمی همچنین تاکید می کند؛علاوه بر عدم انطباق با واقعیت‌ها، مشکل دیگر فقدان ضمانت اجرا در دستورالعمل‌های صادر شده است، برای نمونه، وزارت راه و شهرسازی یا شورای عالی مسکن، وظیفه دارند سالانه بر اساس داده‌های استانی، سقف اجاره‌بها را تعیین کنند؛ اما میزان اجرایی شدن این تصمیمات بسیار ناچیز است.

عضو کمیسیون عمران یادآور می‌شود؛بررسی‌ها نشان داده که بخش بسیار اندکی از مستأجران احتمالاً کمتر از یک درصد توانسته‌اند با استناد به این قوانین، حق تمدید قرارداد خود را حفظ کنند و این نرخِ بسیار پایین، نشان‌دهنده این است که این دستورالعمل‌ها صرفاً جنبه رفع تکلیف برای نهادهای حاکمیتی دارند و هدف آنها حل چالش‌های واقعی مردم نیست.

در پایان قاسمی خاطرنشان می‌کند؛پرسش اصلی این است که ضمانت اجرای این قوانین چیست؟ مشکل اصلی نبود ضمانت اجرا در دستورالعمل‌هاست، وزارت راه و شهرسازی یا شورای عالی مسکن موظفند سالانه بر اساس اطلاعات استان‌ها نرخ رشد اجاره‌بها را اعلام کنند تا سوداگران فرصت سوء استفاده را نداشته باشند.

اما در جمع‌بندی تحلیل؛ بحران بازار مسکن و ناکارآمدی قوانین اجاره‌بهانشان می‌دهد که چالش‌های کنونی در دو حوزه عرضه و تقاضا ریشه دارند.

از یک سو، عدم تفکیک میان متقاضیان واقعی مسکن و سوداگران که این حوزه را ابزاری برای انباشت سرمایه و احتکار می‌بینند و منجر به ایجاد نوسانات شدید و جهش‌های بسیار در قیمت‌ها شده است؛ به‌ویژه زمانی که بازارهای موازی مانند طلا و دلار دچار نوسان می‌شوند،در بخش مسکن اجاره‌ای نیز با دو مشکل اساسی عدم انطباق با واقعیت‌های اقتصادی و فقدان ضمانت اجرا و کارایی عملیاتی مواجه هستیم، تا زمانی که قوانین وضع شده با بازخوردهای میدانی از ذی‌نفعان تنظیم نشوند و برای آن‌ها ضمانت اجرای مشخصی در مواجهه با عدم تمایل مالکان پیش‌بینی نگردد، این دستورالعمل‌ها نه تنها به صورت اداری صادر می‌شوند،بلکه نمی‌توانند چالشی ساختاری مانند بحران مسکن را رفع کنند.

محبوبه بیدکی